Hasta 100%
De la obra financiable
Producto · Garantía hipotecaria
Préstamo al promotor
Desde 1.000.000€ — Hasta 150.000.000€
Financiación para promotores inmobiliarios — proyectos urbanísticos, construcción y rehabilitación con garantía hipotecaria sobre la obra.
- Sin preventas
- Sin presencia en CIRBE
- Hasta el 100% de obra
- Sin gastos anticipados
- Sin productos vinculados
- Sin obligado cumplimiento
- Hipotecas de primer rango
- Hasta 36 meses de financiación
- Financiamos en todos los sectores
- Con posibilidad de disposición inicial
- Con carencia durante la fase de obra
- Pago de intereses solo por lo dispuesto
- Desembolsos por certificaciones de obra
- Sin penalización por cancelación anticipada
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Una solicitud confidencial. Respondemos con criterio.
Sin preventas
Exigidas en ningún momento
§ 01
Cómo funciona
Un préstamo al promotor es financiación hipotecaria a medio plazo destinada a la construcción o rehabilitación de un proyecto inmobiliario, con garantía sobre el suelo y la obra en ejecución. El capital se libera por certificaciones de obra y el solicitante solo paga intereses sobre lo dispuesto — la carencia durante la fase de construcción libera tesorería para el proyecto.
Paso a paso · 04 tiempos
Primer contacto y descripción del proyecto: ubicación, tipología, presupuesto, calendario y plan comercial.
Análisis técnico y de viabilidad. Si encaja, term sheet con la estructura propuesta — disposición inicial, calendario de certificaciones, carencia.
Due diligence en paralelo: tasación independiente, validación de licencia, revisión técnica y legal del proyecto.
Cierre notarial, primera disposición a la firma y desembolsos progresivos contra certificación de obra durante toda la vigencia.
§ 02
Cuándo encaja
El préstamo al promotor es el producto adecuado cuando hay un proyecto edificable definido — suelo pagado, proyecto de ejecución y licencia de obra (o cerca de obtenerla) — y se necesita capital para construir.
Promoción residencial
Construcción de vivienda nueva sin requisito de preventas, con financiación hasta el 100% de obra.
Promoción comercial o de uso mixto
Locales, oficinas, naves, edificios mixtos — todos los sectores admitidos.
Rehabilitación integral
Reposicionamiento de activo existente, reforma estructural o cambio de uso.
Continuación de obra parada
Proyecto iniciado y paralizado por falta de liquidez o desencuentro con la financiación previa.
Hotelero, industrial o logístico
Promociones especializadas donde el banco no contempla la tipología o exige garantías excesivas.
Promoción con compra de suelo finalista
Operación combinada: financiamos la compra del suelo y, encadenado, el préstamo al promotor sobre la misma operación.
§ 03
Financiación alternativa para promotores inmobiliarios
La financiación alternativa para promotores inmobiliarios existe porque el crédito promotor bancario se ha vuelto estructuralmente restrictivo: preventas del 30-50% como condición de aprobación, aval personal del administrador, análisis centrado en el historial de la sociedad y comités que resuelven en meses. Para un promotor con suelo pagado, licencia y demanda comprobada, ese calendario significa perder la ventana del proyecto. El capital privado invierte el orden del análisis: primero la viabilidad del proyecto y la calidad de la garantía hipotecaria, después el perfil del solicitante. Es lo que permite aprobar en días operaciones que la banca tarda meses en llevar a comité — o que directamente no contempla.
¿Cuándo encaja frente a la banca? Si el proyecto dispone de preventas suficientes, plazos holgados y un balance impecable, el préstamo promotor bancario puede ser la opción más económica. La financiación alternativa encaja cuando la velocidad decide la operación, cuando no hay preventas ni se quiere esperar a tenerlas, cuando la CIRBE del grupo está comprometida o cuando la tipología — hotelero, suelo, obra parada — queda fuera del apetito bancario. También funciona como puente: arrancar la obra con capital privado y refinanciar con banca cuando el proyecto ya está en marcha y las ventas avanzan.
El capital privado cubre, además, todas las fases del ciclo promotor — cada una con su estructura específica.
Compra de suelo
El primer eslabón. Nuestro préstamo para compra de suelo financia hasta el 70% del valor de compraventa de suelo finalista, con plazos de hasta 24 meses y encadenamiento posterior con el préstamo al promotor sobre la misma operación.
Obra nueva
El préstamo al promotor propiamente dicho: hasta el 100% del coste de construcción, desembolsos por certificaciones de obra y carencia durante la fase de ejecución. Sin preventas y sin presencia en CIRBE.
Obra en curso o parada
Proyectos iniciados y paralizados por falta de liquidez o ruptura con la financiación anterior. Se evalúa el estado real de la obra y el coste a completar, y la estructura se diseña para reactivar el proyecto.
Rehabilitación
Reposicionamiento de activos existentes, reforma estructural o cambio de uso — el escenario habitual en mercados consolidados como Marbella, Málaga y el conjunto de la Costa del Sol, donde el suelo escasea y el valor está en transformar.
§ 04
Préstamo promotor bancario vs. préstamo al promotor en capital privado
El contraste entre el préstamo promotor bancario y el privado se ve sobre todo en velocidad, preventas exigidas, tipo de garantía y flexibilidad estructural — todos factores que pueden decidir si un proyecto arranca a tiempo.
Aspecto
Velocidad
Préstamo promotor bancario
Proceso lento (2-3 meses mín.) entre comité de riesgos, validación técnica y formalización.
Préstamo al promotor · Dexter
Respuesta inicial en 24-48 horas; cierre completo en semanas.
Aspecto
Preventas exigidas
Préstamo promotor bancario
Habitualmente exige preventas del 30-50% antes de aprobar el préstamo.
Préstamo al promotor · Dexter
Sin preventas. La aprobación se basa en la viabilidad del proyecto y la garantía hipotecaria.
Aspecto
Foco del análisis
Préstamo promotor bancario
Perfil financiero del promotor: histórico, ranking, endeudamiento, listas de morosidad.
Préstamo al promotor · Dexter
Viabilidad del proyecto y calidad de la garantía. Endeudamiento e incidencias menores no son determinantes.
Aspecto
LTC / LTV
Préstamo promotor bancario
Limitado por tablas internas, con LTC habitualmente conservador.
Préstamo al promotor · Dexter
Hasta el 100% del coste de obra, caso por caso sobre suelo + proyecto + licencia.
Aspecto
Estructura
Préstamo promotor bancario
Producto estándar, desembolsos rígidos, plazos cerrados.
Préstamo al promotor · Dexter
A medida — disposición inicial a la firma, desembolsos por certificaciones, carencia durante la fase de obra.
Aspecto
Productos vinculados
Préstamo promotor bancario
Habitualmente exige seguros, avales personales del administrador y otros productos vinculados.
Préstamo al promotor · Dexter
Sin productos vinculados, sin gastos anticipados, sin penalización por cancelación anticipada.
Aspecto
Trazabilidad CIRBE
Préstamo promotor bancario
La operación queda inscrita en CIRBE, reduciendo capacidad de endeudamiento del grupo promotor.
Préstamo al promotor · Dexter
Sin presencia en CIRBE: la operación no aparece en la Central de Información de Riesgos.
| Aspecto | Préstamo promotor bancario | Préstamo al promotor · Dexter |
|---|---|---|
| Velocidad | Proceso lento (2-3 meses mín.) entre comité de riesgos, validación técnica y formalización. | Respuesta inicial en 24-48 horas; cierre completo en semanas. |
| Preventas exigidas | Habitualmente exige preventas del 30-50% antes de aprobar el préstamo. | Sin preventas. La aprobación se basa en la viabilidad del proyecto y la garantía hipotecaria. |
| Foco del análisis | Perfil financiero del promotor: histórico, ranking, endeudamiento, listas de morosidad. | Viabilidad del proyecto y calidad de la garantía. Endeudamiento e incidencias menores no son determinantes. |
| LTC / LTV | Limitado por tablas internas, con LTC habitualmente conservador. | Hasta el 100% del coste de obra, caso por caso sobre suelo + proyecto + licencia. |
| Estructura | Producto estándar, desembolsos rígidos, plazos cerrados. | A medida — disposición inicial a la firma, desembolsos por certificaciones, carencia durante la fase de obra. |
| Productos vinculados | Habitualmente exige seguros, avales personales del administrador y otros productos vinculados. | Sin productos vinculados, sin gastos anticipados, sin penalización por cancelación anticipada. |
| Trazabilidad CIRBE | La operación queda inscrita en CIRBE, reduciendo capacidad de endeudamiento del grupo promotor. | Sin presencia en CIRBE: la operación no aparece en la Central de Información de Riesgos. |
§ 05
Preguntas frecuentes
¿Necesito preventas para que aprueben el préstamo?
No. Es una de las diferencias clave frente a la banca: financiamos promociones sin preventas. La aprobación se basa en la viabilidad técnica y económica del proyecto, no en el porcentaje de unidades vendidas antes de empezar.
¿Qué documentación necesitan para arrancar?
Para empezar a estudiar: ficha del proyecto, presupuesto de obra, calendario, ubicación y tipología. Para cerrar: licencia de obra (o muy próxima a obtener), proyecto de ejecución y suelo pagado total o parcialmente.
¿Hasta qué porcentaje de obra financian?
Hasta el 100% del coste de construcción. El LTC concreto se concreta tras la primera revisión, en función del valor del suelo aportado, del valor de venta esperado del producto terminado y de la fase del proyecto.
¿Cómo se estructuran los desembolsos durante la obra?
Hay una primera disposición a la firma y, a partir de ahí, desembolsos progresivos contra certificación de obra. El promotor solo paga intereses sobre lo efectivamente dispuesto — no sobre el límite total concedido.
¿Pueden financiar continuación de obra parada?
Sí, es uno de los escenarios típicos. Evaluamos el estado actual de la obra, la causa de la paralización y el coste a completar. La estructura se diseña para reactivar el proyecto con el mínimo fricción posible.
¿Es necesario aval personal del administrador?
No. La garantía hipotecaria sobre el suelo y la obra es suficiente. Las incidencias en listados de morosidad o el endeudamiento previo de la sociedad promotora no son determinantes — el foco está en la viabilidad del proyecto.
¿Qué es la financiación promotor sin preventas?
Es financiación de obra que no condiciona la aprobación a un porcentaje de unidades vendidas. En banca, las preventas del 30-50% son un requisito previo; en financiación alternativa con capital privado, la decisión se apoya en la viabilidad del proyecto y en la hipoteca de primer rango sobre suelo y obra. El promotor arranca la construcción y vende sobre obra en marcha — habitual en mercados dinámicos como la Costa del Sol.
¿Cuánto tardan en responder a una solicitud de préstamo promotor?
La respuesta inicial de viabilidad llega en 24-48 horas desde el primer contacto, con criterio — no un acuse de recibo. Si el proyecto encaja, se emite un term sheet con la estructura propuesta y la due diligence avanza en paralelo: tasación, licencia, revisión técnica y legal. El cierre completo suele resolverse en semanas, frente a los 2-3 meses mínimos del circuito bancario.
¿Qué documentación pide la financiación alternativa frente a la banca?
Menos documentación de perfil y más documentación de proyecto. Para el estudio inicial: ficha del proyecto, presupuesto de obra, calendario, ubicación y tipología. Para el cierre: licencia de obra — o muy próxima a obtenerse —, proyecto de ejecución y suelo pagado total o parcialmente. No se exigen preventas, ranking bancario del administrador ni el histórico exhaustivo que solicita el comité de riesgos tradicional.
Leer en profundidad
§ 01
Qué es un préstamo al promotor, en profundidad
Un préstamo al promotor es la financiación que un promotor inmobiliario requiere para construir su proyecto. Generalmente integra la compra del terreno o inmueble y la financiación de la obra, aunque en función de si hay que financiar el proyecto desde cero, sólo alguna de las fases o continuar un proyecto paralizado, puede dividirse en varios sub-préstamos.
Préstamo para compra de suelo finalista
Para adquirir terrenos que han alcanzado una fase legal de desarrollo urbano donde ya puede edificarse — paso previo o complementario al préstamo al promotor.
Préstamo para construcción, rehabilitación o reforma
Su finalidad es financiar la ejecución del proyecto inmobiliario en sí — obra nueva o rehabilitación integral.
Préstamo de continuación
Para retomar una obra parada por desencuentros con la financiación anterior. La estructura se adapta al estado actual de la obra y al coste pendiente.
§ 02
Cómo se estructura el desembolso
El esquema habitual combina tres tramos. Primera disposición a la firma — capital liberado en notaría para arrancar la obra, cancelar deudas previas sobre el suelo o cubrir gastos iniciales. Desembolsos progresivos por certificación de obra — el resto del capital se libera contra avances certificados por dirección facultativa. Pago de intereses solo por lo dispuesto — el promotor no paga intereses sobre el límite total concedido, solo sobre el capital efectivamente utilizado en cada momento.
La carencia durante la fase de obra es un balón de oxígeno fundamental para la tesorería del proyecto. Permite concentrar recursos en la ejecución y aplazar la amortización del principal hasta que la obra termina y entra la salida prevista — venta, refinanciación o explotación.
§ 03
El enfoque Dexter para el promotor
Los proyectos inmobiliarios no esperan. La banca tradicional aumenta los trámites burocráticos y endurece las condiciones — preventas exigidas, ranking del administrador, productos vinculados — y muchos proyectos viables se quedan sin arrancar. Nuestro enfoque es el inverso: rapidez, flexibilidad estructural y foco en el proyecto, no en el perfil del promotor.
Financiamos en todos los sectores — residencial, comercial, hotelero, industrial, logístico — con cobertura del 100% de obra cuando el activo y la viabilidad lo permiten. La hipoteca de primer rango sobre el suelo y la obra es la fórmula habitual; el calendario de desembolsos, la carencia y los plazos se diseñan sobre el calendario real del proyecto, no sobre un producto estándar.